Bedarfsausweise für Wohngebäude

72 Prozent der Wohngebäude in Deutschland sind vor 1978 erbaut. Diese Altersstruktur lässt automatisch darauf schließen, dass für die Mehrheit der Wohngebäude in der BRD ein Bedarfsausweis ausgestellt werden muss. Schließlich schreibt die Energieeinsparverordnung (EnEV) vor, dass Wohngebäude, die vor 1978 erbaut worden sind und über weniger als fünf Wohneinheiten verfügen, einen Bedarfsausweis benötigen. Insofern ist der Bedarfsausweis im Vergleich zum kostengünstigeren Verbrauchsausweis häufiger in der Praxis anzutreffen.

Bei einem Bedarfsausweis werden im Gegensatz zum vereinfachten Verbrauchsausweis die energetisch relevanten Daten eines Hauses genauer untersucht und von einem Energieberater vor Ort aufgenommen. Daher findet die Erstellung unabhängig vom Nutzerverhalten der Bewohner statt und die errechneten Werte sind weitaus exakter als bei einem Verbrauchsausweis. Die Empfehlung von Modernisierungsmaßnahmen im Energieausweis gibt bereits erste Hinweise, wie die Schwachpunkte eines Gebäudes behoben werden können. Zudem wird zur Erstellung des bedarfsbasierten Energieausweise eine Besichtigung vor Ort durchgeführt. Dabei werden bauliche Gegebenheiten – wie z.B. die Beschaffenheit der Fenster, die verbaute Anlagentechnik etc. – berücksichtigt. Bei einer Besichtigung ist es empfehlenswert, dass der Antragsteller Baupläne/Grundrisse, das letzte Schornsteinfegermessprotokoll sowie Rechnungen vorlegen kann, die bereits erfolgte Modernisierungen belegen. Aus dem Bedarfsausweis lässt sich ein Wert zum Endenergiebedarf sowie Primärenergiebedarf ablesen. Dieser Wert macht das Gebäude dann final auf dem Immobilienmarkt mit anderen Gebäuden energetisch vergleichbar.

Der Bedarfsausweise wird auch sehr häufig bei Gebäuden mit mehr als vier Wohneinheiten (Mehrfamilienhäuser) ausgestellt. Vor allem dann, wenn Verbrauchsdaten im Bereich Wärme für die letzten drei Jahre nicht lückenlos vorliegen oder einfach nicht beschaffbar sind (Stichwort: Häufige Mieter- und/oder Eigentümerwechsel).

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Wie unterscheiden sich Bedarfsausweise von Verbrauchsausweisen?

Der Bedarfsausweis ist mit Blick auf die energetische Vergleichbarkeit am Immobilienmarkt im Vergleich zum Verbrauchsausweis die eindeutig bessere Wahl. Warum ist das so?

Das liegt vordergründig daran, dass der Bedarfsausweis auf Basis der bauphysikalischen Daten des betreffenden Gebäudes erstellt wird. Bei dem Bedarfsausweis wird final der Primär- und Endenergiebedarf des Gebäudes pro Jahr und Quadratmeter errechnet. Insofern wird der Bedarfsausweis völlig unabhängig von den Verbrauchsdaten der Nutzer erstellt. Im Unterschied dazu fließen beim Verbrauchsausweis vereinfacht die Verbrauchsdaten der Nutzer in die Bewertung der Immobilie ein. Eine bauphysikalische Beurteilung, so wie es bei dem qualifizierten Bedarfsausweis der Fall ist, findet beim Verbrauchsausweis nicht statt. Das ist der zentrale Grund, weshalb der Verbrauchsausweis nutzerabhängigen Verzerrungen unterworfen ist. Die energetische Bewertung der Immobilie leitet sich beim Verbrauchsausweis also im Prinzip aus den nutzerbezogenen Daten ab. Wird die Immobilie beispielsweise von einem Single bewohnt, so fällt der Ausweis natürlich meist besser aus als es bei einer vierköpfigen Familie der Fall wäre. Der Bedarfsausweis stellt im Gegensatz dazu auf die Bausubstanz und energetische Güte der Bauteile ab und ist deshalb wesentlich aussagekräftiger als der Verbrauchsausweis.    

Achtung: Sonderfall Mischgebäude

Gebäude, die nicht nur rein wohnwirtschaftlich, sondern zusätzlich auch geschäftlich genutzt werden, stellen einen Sonderfall dar. Hier muss mit Blick auf den bewohnten und den gewerblich genutzten Bereich eine getrennte Erfassung erflogen, so dass es dann final einen Energieausweis für das Wohngebäude und einen Energieausweis für das Nichtwohngebäude gibt.