Der Zeitpunkt, wann der Energieausweis vorliegen muss, ist in der Energieeinsparverordnung geregelt. Spätestens bei einer Besichtigung der Immobilie muss der Ausweis vorliegen und den Interessenten zugänglich gemacht werden. Findet keine Besichtigung statt, so muss der Ausweis auf Verlangen vorgelegt werden. Beim Nutzerwechsel muss den Käufern oder Mietern der Energiepass (oder eine Energieausweiskopie) sogar ausgehändigt werden. Es geht folglich nicht allein um die Einsichtsmöglichkeit.

Wenn ein Energieausweis vorliegt, müssen außerdem Pflichtangaben zum Energieausweisen in Immobilienanzeigen gemacht werden – völlig unabhängig davon, ob die Immobilie privat oder gewerblich verkauft oder vermietet wird. Die relevanten Energiekennwerte müssen also in Immobilienanzeigen genannt werden.

Die Pflicht zur Ausstellung eines Energieausweises besteht, wenn…

• ein Wohn oder Nichtwohngebäude neu gebaut wird,
• ein Bestandsgebäude im größeren Stil erweitert oder saniert wird,
• ein Gebäude verkauft,
• ein Mieterwechsel bevorsteht (übrigens auch bei Leasing oder Teilvermietungen) oder
• es sich um ein öffentliches oder privatwirtschaftliches Gebäude mit Publikumsverkehr und mehr als 500 m² Nutzfläche handelt (Banken, größere Läden, Kaufhäuser, Theater, Kinos usw.). Dann besteht sogar die Pflicht, den Energieausweis auszuhängen. Diese Pflicht gilt übrigens auch für die Pächter/Mieter.

Bei folgenden Gebäuden ist der Energieausweis grundsätzlich unverbindlich:

• Gebäude mit Denkmalschutz
• Kirchen
• Gebäude, die abgerissen werden sollen (Abrissgebäude)
• Kleine Gebäude, deren Nettogesamtfläche 50 m² nicht übersteigt
• Klassische Ferienhäuser (Achtung: Hier gibt es seit der EnEV 2014 Einschränkungen, so dass dies im Einzelfall geprüft werden muss)

Der verbrauchsbasierte oder auch vereinfachte Energieausweis wird auf der Grundlage des tatsächlichen Energieverbrauchs der Nutzer erstellt. Dafür müssen die Verbrauchswerte der letzten aktuellen drei Abrechnungsperioden lückenlos vorliegen. Vorteil eines solchen Ausweises ist, dass er im Vergleich zum komplexeren Bedarfsausweis kostengünstiger ist. Klarer Nachteil beim Verbrauchsausweis: Die im Verbrauchsausweis ermittelte Energieeffizienz wird durch das Nutzerverhalten eindeutig verzerrt. Somit bildet ein so erstellter Ausweis das Verhalten der Bewohner ab und ist nicht repräsentativ für den eigentlichen energetischen Zustand des Gebäudes. Es macht dann im Ergebnis einen erheblichen Unterschied, ob ein Haus von einer vierköpfigen Familie ganzjährig bewohnt wird oder ob ein berufstätiger Single selten zu Hause ist und entsprechend niedrigere Verbrauchswerte vorweisen kann. Dies muss man bei einem Verbrauchsausweis im Hinterkopf haben.

Der bedarfsbasierte oder auch bedarfsorientierte Ausweis ist energetisch weitaus genauer. Ein Bedarfsausweis zeigt wie energieeffizient das betreffende Gebäude ist, denn er fokussiert den Energiebedarf auf Grundlage einer Bestandsaufnahme der Gebäudedaten. Hier spielen Dämmung, Bauteile und Heizsystem eine wichtige Rolle. Somit stellt ein Bedarfsausweis eine weitaus bessere Vergleichbarkeit auf dem Immobilienmarkt her als ein Verbrauchsausweis. Natürlich ist aber die Erstellung eines bedarfsbasierten Ausweises weitaus komplexer und somit auch kostenintensiver.

Welcher Energieausweis für Ihre Immobilie konkret vorgeschrieben ist, erfahren Sie, wenn Sie den Energieausweis online beantragen. Dabei spielt das Baujahr Ihres Hauses eine entscheidende Rolle.

Wenn es sich um ein Wohngebäude handelt, gilt:

• Im Neubau ist der Energieausweis schon seit 2002 Pflicht. Hier muss ein so genannter Bedarfsausweis bzw. bedarfsbasierter Energieausweis ausgestellt werden. Dieser Ausweis muss nicht nur dem potenziellen Mieter bzw. Käufer vorgelegt werden, sondern auch der nach Landesrecht zuständigen Behörde. Ein planerischer EnEV-Nachweis ist unzulässig.
• Bei rein wohnwirtschaftlich genutzten Bestandsgebäuden lässt sich vereinfacht festhalten, dass Häuser, deren Baujahr vor 1978 liegt, vom Grundsatz her einen bedarfsbasierter Energieausweis benötigen. Handelt es sich um ein Mehrfamilienhaus mit mehr als vier Wohneinheiten, so darf bei gegebener Datenlage auch ein Verbrauchsausweis ausgestellt werden. Mit Blick auf die Datenlage müssen die Verbrauchsdaten der letzten drei Jahre für alle Wohneinheiten lückenlos vorliegen.
• Gebäude, die nach 1978 erbaut worden sind und rein wohnwirtschaftlich genutzt werden, können den vereinfachten Verbrauchsausweis erhalten.

Welchen Energieausweis brauche ich bei Mischgebäuden oder Nichtwohngebäuden?

Bei gemischt genutzten Gebäuden oder Mischgebäuden ist es etwas differenzierter. Denn Gebäude, die sowohl privat als auch gewerblich genutzt werden, müssen mit Blick auf den bewohnten und den gewerblich genutzten Bereich getrennt erfasst werden. Dann muss es also einen Energieausweis für das Wohngebäude und einen Ausweis für das Nichtwohngebäude geben.

Für Nichtwohngebäude ist der Energieausweis seit dem 01. Juli 2009 verbindlich vorgeschrieben. Hier besteht bei Bestandsgebäuden eine Wahlfreiheit zwischen Verbrauchsausweis und Bedarfsausweis.